Kopen op plan? Zo goed ben je beschermd
Een woning kopen op plan is een grote stap. Gelukkig ben je als koper goed beschermd dankzij de Wet Breyne, die duidelijke regels vastlegt over betalingen, waarborgen en oplevering. We leggen je graag uit wat deze wet voor jou betekent en hoe je met een gerust gevoel aan jouw bouwavontuur begint.
Wat is kopen op plan?
Je koopt een woning of appartement dat nog gebouwd moet worden of nog in aanbouw is. Je kiest op basis van de plannen – en je betaalt pas naarmate er effectief gebouwd wordt.
In België is dat al sinds 1971 streng geregeld door de Wet Breyne, ook wel de woningbouwwet genoemd. Die wet geldt automatisch voor elke woning of elk appartement op plan dat bestemd is om in te wonen. Je hoeft er niets voor te doen, en een verkoper kan de wet niet opzijschuiven: elke afspraak die je minder bescherming geeft dan de wet, is ongeldig.
De kern van de wet in één zin: je geld volgt de werf, nooit omgekeerd.
Van Handtekening tot sleutel: wat betaal je wanneer?
- Vóór de ondertekening: niets. De wet verbiedt elke betaling zolang er geen overeenkomst getekend is.
- Bij de verkoopovereenkomst: hoogstens 5% voorschot. Meer vragen is strafbaar.
- Bij de notaris: de grond. Je betaalt het grondaandeel (en eventueel werk dat al is uitgevoerd), min je voorschot. Vanaf dat moment is de grond van jou.
- Tijdens de bouw: in schijven, altijd achteraf. Een schijf mag nooit méér bedragen dan wat er al gebouwd is.
Je betaalt dus nooit voor stenen die er nog niet liggen.
Een echt voorbeeld, met echte cijfers
Een nieuwbouwwoning met bouwgrond uit een van onze projecten: grond €165.000, woning €334.700, btw 21%. Zo verloopt de betaling, van handtekening tot sleutel:
| Moment op de werf | Wat betaalt de koper | Bedrag |
| Bij de verkoopovereenkomst | Voorschot van 5% | €24.985 |
| Bij de notariële akte | De grond, min het voorschot | €140.015 |
| Vloerplaat gelegd | Schijf 1 — 12,5% van de woning | €50.623 |
| Binnenmuren gelijkvloers gemetst, vloer verdieping ligt | Schijf 2 — 15% | €60.748 |
| Binnenmuren verdieping gemetst en afgedekt | Schijf 3 — 15% | €60.748 |
| Gevel en isolatie tot boven het gelijkvloers | Schijf 4 — 10% | €40.499 |
| Gevel volledig afgewerkt | Schijf 5 — 5% | €20.249 |
| Dak afgewerkt | Schijf 6 — 10% | €40.499 |
| Ramen en buitendeuren geplaatst | Schijf 7 — 10% | €40.499 |
| Chape gelegd | Schijf 8 — 5% | €20.249 |
| Pleisterwerken klaar | Schijf 9 — 5% | €20.249 |
| Vloeren geplaatst | Schijf 10 — 5% | €20.249 |
| Bij de oplevering, met de sleutel in de hand | Schijf 11 — 7,5% | €30.374 |
Elke schijf wordt pas gefactureerd nadat dat werk op de werf is uitgevoerd — tot en met de laatste, die je pas betaalt wanneer de woning klaar is. De schijfbedragen zijn inclusief 21% btw; registratierechten, notariskosten en nutsaansluitingen zijn hier niet meegerekend.
WAT ALS DE BOUWER FAILLIET GAAT?
Daar heeft de wet een vangnet voor: de verplichte waarborg. Vóór de start moet de bouwer een financiële waarborg laten stellen. Zonder die waarborg mag de notaris de akte zelfs niet verlijden.
Gaat de bouwer tijdens de werken failliet, dan dient die waarborg om de woning te laten afwerken of om je te vergoeden. Bovendien heb je op dat moment alleen betaald voor wat er al gebouwd is. De grond is van jou en het gebouw wordt jouw eigendom naarmate het gebouwd wordt.
Hoe sterk die Belgische bescherming is? Het Europese Hof van Justitie oordeelde in februari 2026 zelfs dat ze op bepaalde punten strénger is dan Europa vraagt.
Nog drie beschermingen die automatisch gelden
- Een vaste totaalprijs. De volledige prijs moet in het contract staan. Herzien kan alleen binnen strikte wettelijke grenzen (zoals de index van lonen en materialen) — en nooit op het grondaandeel.
- Een volledig contract. Plannen, lastenboek, uitvoeringstermijn én de vergoeding per dag vertraging: het moet er allemaal verplicht in staan. Loopt de werf vertraging op, dan is die vergoeding minstens gelijk aan een normale huurprijs voor de woning.
- Tien jaar aansprakelijkheid. Voor ernstige gebreken die de stevigheid van de woning raken, blijven aannemer en architect tien jaar lang aansprakelijk.
VEELGESTELDE VRAGEN
Is kopen op plan riskanter dan een bestaande woning kopen? Nee — op veel punten ben je zelfs beter beschermd. Bij een bestaande woning betaal je alles in één keer bij de akte. Bij kopen op plan betaal je stap voor stap, telkens voor werk dat al is uitgevoerd, met een verplichte waarborg erbovenop.
Wanneer ben ik eigenaar? De grond is van jou vanaf de notariële akte. Het gebouw wordt daarna automatisch jouw eigendom naarmate het gebouwd wordt: wat op jouw grond staat, is van jou.
Kan de prijs achteraf nog stijgen? Niet zomaar. De totaalprijs staat in het contract. Alleen een beperkte herziening volgens de wettelijke regels (index van lonen en materialen) is mogelijk, en die moet vooraf in het contract staan. Het grondaandeel kan nooit herzien worden.
Wat als de werf vertraging oploopt? De uitvoeringstermijn staat verplicht in het contract, mét een vergoeding per dag vertraging — minstens een normale huurprijs voor de woning.
Wat met gebreken na de oplevering? Zichtbare gebreken noteer je samen met de bouwer bij de oplevering, en die moeten hersteld worden. Voor zware gebreken geldt tien jaar aansprakelijkheid.
Geldt dit ook voor mijn aankoop? Koop je in België een woning of appartement dat nog (af)gebouwd moet worden, en betaal je vóór de voltooiing? Dan geldt de Wet Breyne automatisch. Je hoeft er niet om te vragen.
Vragen over kopen op plan bij een van onze projecten? Contacteer ons. We leggen het je graag uit, met het contract erbij.
